Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen Eigenbedarfskündigung zulässig, auch wenn der Bedarf schon kurz nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.3.2013, AZ: VIII ZR 233/12. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen

Ausgangslage:

Mit der Eigenbedarfskündigung hat der Vermieter die Möglichkeit das Mietverhältnis zu beenden, wenn er die Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt. Da die Eigenbedarfskündigung einen erheblichen Eingriff in die grundrechtlich geschützten Rechte des Mieters darstellt, kommt es hier regelmäßig zu einer Abwägung der im Einzelnen betroffenen Grundrechte und damit zu Problemen im Einzelfall. Weiß der Vermieter, dass er die Wohnung selbst benötigt und schließt er trotz dieser Kenntnis den Mietvertrag ab, kann er später auf diese Umstände jedenfalls keine Eigenbedarfskündigung stützen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Vorliegend war fraglich, ob die Eigenbedarfskündigung noch zulässig ist, wenn der Bedarf bereits kurz nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung, dass der entscheidende Zeitpunkt, der Abschluss des Mietvertrages ist.

Bewertung:

Das Urteil verdient Zustimmung. Nur wenn der Vermieter weiß, dass er Eigenbedarf hat, kann er auch bei Vertragsschluss entsprechend Vorsorge treffen. Er kann z.B. überlegen, ob er überhaupt vermietet oder ob er nur einen befristeten Mietvertrag abschließt.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Wer bereits bei Abschluss des Mietvertrages weiß, dass in naher Zukunft Eigenbedarf entstehen wird, sollte vorsichtig sein. Er riskiert, dass eine spätere Eigenbedarfskündigung unwirksam ist. Auch die andere Möglichkeit, der Abschluss eines befristeten Mietvertrages, muss genau überlegt werden. Problem eins: Die Befristung ist unwirksam. Problem zwei: Die Befristung ist zwar wirksam, aber der Mieter zieht nicht aus. Hier ist zunächst eine Räumungsklage notwendig. Der Auszug verzögert sich erheblich, unter Umständen kann der Mieter noch Räumungsschutz beanspruchen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Wer eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters erhält, sollte genau überlegen, was er tut. Manchmal ist gegen die Kündigung selbst nichts zu unternehmen, man kann aber zumindest noch Zeit gewinnen. Wer hier frühzeitig erklärt, er werde die Wohnung nicht räumen, riskiert eine Klage auf künftige Räumung. Der Vermieter kommt dann sogar noch deutlich schneller zu seinem Titel.

3.6.2013

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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