Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin zur Vorwerfbarkeit einer vertraglichen Pflichtverletzung während eines Mietverhältnisses. Kann einem alkoholkranken Mieter gekündigt werden, wenn ihn für seine Pflichtverletzung keine Schuld trifft? Alkoholkranke Mieter riskieren wegen ihrer alkoholbedingten Ausfälle häufig die (fristlose) Kündigung ihres Mietverhältnisses. In Frage kommt eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens (wegen Lärm oder Auseinandersetzungen mit Mitmietern) oder eine Kündigung wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache bei dessen Verwahrlosung.

Grundsätzlich gilt, dass der Mieter, dem eine vertragliche Pflichtverletzung (etwa Streitigkeiten mit Mitmietern oder Lärmbelästigung) vorgeworfen wird, schuldhaft gehandelt haben muss, bevor wegen dessen Verhalten mitrechtliche Konsequenzen gezogen werden können. Ein alkoholkranker Mieter, der im Delirium Mitmieter belästigt, kann grundsätzlich nichts für sein Verhalten. Daher wird man sagen müssen, dass ein solches Verhalten an sich nicht abgemahnt werden kann bzw. deswegen grundsätzlich keine (fristlose) Kündigung ausgesprochen werden darf. Anders ist es dagegen, wenn dem alkoholkranken Mieter vorgeworfen werden kann, dass dieser seine Sucht nicht nach Kräften therapiert. Dies entschied das Landgericht Berlin am 28.5.2010 (Aktenzeichen 65 S 521/09). In dem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall hatte eine alkoholkranke Mieterin - eine Ärztin - eine Suchttherapie abgebrochen. Während der Suchttherapie habe sie zudem Therapiemaßnahmen verweigert. Das Gericht stellte sich daher auf den Standpunkt, dass die weiteren alkoholbedingten Störungen des Mietverhältnisses (die Mieterin hatte in Trunkenheit eine Mitmieterin belästigt und bedroht) trotz ihrer Krankheit schuldhaft verursacht wurden.

Fachanwaltstipp Vermieter: Bei regelmäßigen Störungen durch einen alkoholkranken Mieter kann es angebracht sein, nachzuforschen, ob eine Therapie abgebrochen wurde, bevor eine Kündigung ausgesprochen wird. Die Hürden für die Kündigung eines alkoholkranken oder in sonstiger Weise erkrankten Mieters (Messi-Syndrom) ist in der Praxis außerordentlich schwierig, wenn das Fehlverhalten Folge der Krankheit ist.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

15.11.2011

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