Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin zu der Miethöhe und den Betriebskosten bei Gewerberaummieten
Grundsätzlich kann die Höhe der Gewerberaummiete frei vereinbart werden. Unwirksam ist eine Vereinbarung nur, wenn sie die Grenze des Mietwuchers überschreitet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kommt dies in Betracht, wenn die vereinbarte Miethöhe die ortsübliche Miethöhe um annähernd 100 Prozent übersteigt.

Bei langfristigen Mietverhältnissen können die Vertragsparteien ein Interesse daran haben, den Mietpreis an die aktuellen Marktgegebenheiten anzupassen. Am häufigsten geschieht dies mittels Preisindex-Klauseln. Solche Klauseln knüpfen an die Preis- und Marktentwicklung an.

Betriebskosten können nur umgelegt werden, wenn und soweit dies vertraglich vereinbart ist. Fehlt es an einer wirksamen Vereinbarung oder sind einzelne Kosten nicht erwähnt, trägt der Vermieter die Betriebskosten.

Die Parteien können frei vereinbaren, welche Nebenkosten umgelegt werden. Grundsätzlich kann auch die Umlage der Kosten für technische Serviceleistungen, Verwaltungs- und Hausdienste sowie Bewachung vereinbart werden. Dabei muss deutlich werden, für welche konkreten Leistungen Kosten umgelegt werden sollen.

Der Vermieter hat immer das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Danach ist der Vermieter verpflichtet, nur ortsübliche und angemessene Preise seiner Dienstleister zu akzeptieren.

Grundsätzlich kann der Mieter nicht darauf vertrauen, dass die bei Vertragsbeginn festgelegten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten auch nur annähernd die tatsächlich entstehenden Betriebskosten abdecken.

Der Mieter kann auch ohne entsprechende Vereinbarung die Anpassung zu hoher Betriebskostenvorauszahlungen an die nach dem Abrechnungsergebnis feststehenden tatsächlichen Kosten verlangen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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