Aktuelle BGH-Rechtsprechung zeigt, wann Immobilienkäufer Maklerkosten zurückverlangen können – und welche Grenzen gelten.

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, zahlt häufig mehrere Zehntausend Euro Maklerprovision. Was viele Käufer nicht wissen: Selbst eine bereits bezahlte Provision kann unter bestimmten Voraussetzungen vollständig zurückgefordert werden. Mehrere Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) zeigen, worauf es dabei ankommt.

Wann die Provision unzulässig ist

Bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser schützt das Gesetz Verbraucher seit Ende 2020 vor einer einseitigen Belastung mit Maklerkosten. Schließt der Makler mit beiden Kaufvertragsparteien einen provisionspflichtigen Vertrag, müssen Käufer und Verkäufer grundsätzlich gleich hohe Provisionen schulden (§ 656c BGB). Hat dagegen nur eine Seite den Makler beauftragt, darf die andere Seite nur unter den Voraussetzungen des § 656d BGB an den Kosten beteiligt werden.

Der BGH hat am 6. März 2025 (I ZR 138/24) entschieden: Wird die Maklerprovision unter Verstoß gegen diese Vorgaben vollständig auf den Käufer abgewälzt, kann die betreffende Vereinbarung insgesamt nichtig sein. In dem entschiedenen Fall erhielten die Käufer die gezahlten 25.000 Euro zurück – nicht bloß die Hälfte.

Ein Beispiel verdeutlicht die wirtschaftliche Bedeutung: Bei einem Immobilienkauf über eine Million Euro entspricht eine Käuferprovision von 3,57 Prozent bereits 35.700 Euro. Ob dieser Betrag ganz oder teilweise zurückverlangt werden kann, hängt von den konkreten Vereinbarungen ab.

Was, wenn der Verkäufervertrag unbekannt ist?

Käufer wissen häufig nicht, welche Provision der Makler mit dem Verkäufer vereinbart hat. Auch hierzu hat der BGH eine wichtige Entscheidung getroffen: Bei einer provisionspflichtigen Tätigkeit für beide Seiten kann ein Auskunftsanspruch und unter bestimmten Voraussetzungen ein Recht auf Einsicht in den Maklervertrag mit der Verkäuferseite bestehen (Urteil vom 21. März 2024 – I ZR 185/22).

Neues Urteil zu Zweifamilienhäusern

Mit Urteil vom 16. Juli 2026 (I ZR 111/25) hat der BGH die Grenzen des Käuferschutzes weiter präzisiert. Auch ein objektiv als Zweifamilienhaus ausgestaltetes Gebäude kann unter die Regelungen für Einfamilienhäuser fallen, wenn es für die Nutzung durch einen einzigen Haushalt erworben wird.

Ist diese Nutzung aus der Beschaffenheit des Gebäudes nicht erkennbar, muss der Käufer seine Absicht dem Makler jedoch spätestens beim Abschluss des Maklervertrags deutlich gemacht haben. Im entschiedenen Fall blieb der Käufer deshalb zur Zahlung der vereinbarten Provision verpflichtet.

Verträge prüfen und Verjährung beachten

Nach Einschätzung der Kanzlei Ginter Schiering Rechtsanwälte in Hamm lässt sich häufig bereits anhand des Maklervertrags, des Exposés, des notariellen Kaufvertrags und der Provisionsrechnung feststellen, ob Anhaltspunkte für eine unzulässige Provisionsvereinbarung bestehen. Für die abschließende Beurteilung können auch die Vereinbarungen mit dem Verkäufer entscheidend sein.

Wer Zweifel an der gezahlten Provision hat, sollte nicht zu lange warten. Rückforderungsansprüche unterliegen regelmäßig der dreijährigen Verjährung. Wann diese beginnt, hängt unter anderem von der Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände ab.

Die Kanzlei Ginter Schiering Rechtsanwälte prüft entsprechende Vertragsunterlagen und unterstützt Immobilienkäufer bei der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung möglicher Rückforderungsansprüche.